當前房價房租變化新趨勢 | 廣東省社會科學綜合研究開發中心

當前房價房租變化新趨勢

2015-03-06 10:41:41 評論評論關閉

來源:人民網??????????文:黎友煥

? ? 房價與房租呈現一致性持續上漲態勢,高房價、高房租導致一線城市人才流失、抑制居民消費、降低社會幸福度、擴大貧富差距、影響其他產業發展、放大金融風險。影響一國社會經濟的持續,房子買不起,也租不起。

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? ? 進入21?世紀,隨著房地產市場化程度的深入發展,我國房價迅速攀升。特別是2003?年以來,房價進入快速上漲的十年。目前,房價問題已成為社會的熱點話題,從中央到地方政府再到各階層百姓,無不時刻關注房價的變動。而房租快速上漲,是近幾年才逐漸進入公眾的視野,由此形成“房子買不起,也租不起”的局面。高房價、高房租問題,已成為我國社會經濟發展過程中亟待解決的重要課題。

? ? 房價漲勢趨緩房租持續上漲房價延續漲勢,但漲勢稍有趨緩。去年年初以來,房地產市場全面回暖,房價持續上漲。眾多城市出現房價新高和售樓“日光盤”現象。根據中國指數研究院數據顯示,2013?年9?月,全國100?個城市新建住宅均價環比上漲1.07%,同比上漲9.48%;北京、上海等十大城市環比上漲1.72%,同比上漲13.87%,其中北京環比上漲3.75%,環比漲幅居全國首位。雖然房價仍保持持續上漲,但在“國五條”等房地產調控政策影響下,房價漲幅稍有趨緩。自2013?年3?月后,70?個大中城市中,大部分城市房價漲幅有所下降。

? ? 房租持續上漲。2010?年以來,全國房租就一直保持持續上漲的趨勢。截至2013年8?月,房租已連續44?個月上漲。根據國家統計局數據顯示,2013?年8?月,房租環比、同比分別上漲0.3%和4.4%,漲幅均超過當月房價漲幅。而2013?年8?月CPI(全國居民消費價格指數)?同比上漲2.6%,房租漲幅明顯“跑贏”CPI?漲幅。在全國房租持續上漲的背景下,一線城市房租漲幅表現尤為突出。

? ? 房價房租漲幅分化明顯。受房地產開發資金、居民消費預期、政府政策等因素綜合影響,全國房地產市場分化明顯。一線城市房地產市場升溫,房源供不應求,房價上漲,房屋成交量放大;二、三線城市房地產市場趨于平穩,房源供應充足,房價相對穩定,房屋成交量有所放緩,個別城市房價下降。根據對2013?年8?月房價數據的分析,70?個大中城市中,新建商品住宅價格同比漲幅較高的主要集中在一線城市;北京、上海、廣州及深圳等一線城市新建商品住宅價格同比上漲在18%~20%之間,而天津、重慶等二線城市同比上漲集中在7%~10%之間,唐山、秦皇島等三線城市平均同比上漲約6%。與此同時,各城市房租價格走勢與房價高度相關,保持一致性的漲幅分化特征。

? ? 土地市場持續升溫。2013?年5?月以來,全國各地特別是一線城市土地成交活躍,土地市場持續升溫。房地產商拿地熱情高漲,土地成交均價屢創新高,“地王”不斷被刷新。2013?年1~8?月,一線城市土地樓面均價4713?元/?平方米,?同比上漲161%;雖然二、三線城市土地樓面均價增速較緩,但也同比分別上漲44%和19%。土地市場的火爆在房地產商的銷售數據上也有所體現。根據萬科的月報數據顯示,僅2013?年8?月,萬科就耗資54?億元在全國各地高價拿地。

在高房價推動下,?房地產金融創新加快。商業地產需要吸收大量長期資金,而銀行貸款主要以短期貸款為主,很難滿足商業地產的發展要求。因此,商業地產的金融創新也就成為商業地產發展的內在要求。總體而言,房地產金融創新呈現以下幾個方向:一是在間接融資的基礎上,關注直接融資(即利用自身資產直接向外部融資),增大直接融資所占比例;二是房地產資產傾向證券化;三是民間資本更加關注商業地產。

???????高房價高房租導致窮人越窮、富人越富

? ? 當前,房價與房租呈現一致性持續上漲態勢。普通民眾對高房價、高房租的感受和反映強烈。當前高房價、高房租還對社會經濟產生如下影響。

? ? 導致當地人才流失。當前過高的房價、房租,已經導致當地人才流失。通過分析珠三角部分二、三線城市生源的大學生就業情況,發現越來越多的大學生放棄在一線城市就業,選擇回歸生源地就業。高校畢業生回生源地就業,部分原因在于二、三線城市快速發展所帶來的機遇,但關鍵原因在于一線城市高房價、高房租和激烈的競爭環境等。根據北京統計局數據顯示:2012年全市暫住人口784.2?萬人,較上年減少41.6?萬人。北京暫住人口的減少除政府政策的因素外,關鍵原因是高房價、高房租等導致生活成本的上升。在高房價高房租的雙重壓力,“逃離北上廣”“退居二線”“回老家去”成為無數人糾結的事情。

? ? 抑制居民消費。受高房價、高房租的影響,居民消費占GDP?比重逐步下降,儲蓄逐步上升。根據央行數據顯示,截至2013?年9?月,我國居民儲蓄余額已連續三個月超過43?萬億元,處于歷史高位。雖然高房價、高房租能夠帶動住房消費、家具消費等,但對居民的其他消費“擠出效應”大高。房價改變了人們的消費預期,多數人謹慎消費甚至不敢消費,不斷增加預防性儲蓄。高房價也讓許多人變成房奴,在沉重的房貸壓力下,他們的可消費資金余額較少。而高房租消耗租房者現有收入,租房者實際可支配收入減少,不得不減少其他生活資料的消費。同時,租房者主要是低收入階層、年輕人等,高房租必然抑制這部分人群的消費。

? ? 降低社會幸福度。筆者根據中國統計年鑒數據計算房價收入比,發現2012?年我國城鎮居民的房價收入比高達12.07,遠超過世界銀行認可的房價收入比3~6倍的合理區間,房價明顯脫離居民收入水平。2012?年,全國城鎮居民人均可支配收入24565?元,扣除價格因素,實際同比增長9.6%,但房價、房租增速明顯高于工資增速。很多家庭為了購房,不惜大舉借債。高房價使家庭住房消費過度透支,家庭的整體生活水平下降,居民幸福度下降。比如:政府開征房產稅;房屋所附屬的土地到期;房價下跌,缺乏安全感。而在高房租下,人們的生活成本上升。為了節約居住成本,部分人通過聯合共同租賃一套房產來減輕經濟負擔,群租現象由此產生。群租中,不同的人為了生存住在一起,但彼此可能存在諸多矛盾,直接降低群租者的生活質量。而隨著房租的持續上漲,原本只適合幾個人居住的一套房產變成更多人居住,群租者的生活空間進一步壓縮,出現“蝸租”,幸福度自然而然下降。

? ? 擴大貧富差距。低收入階層沒有能力購買房產,一直處于貧窮狀態。對于有能力購房的普通居民,也往往要花費上十年的時間才能購買一套房產,高房價致使房產價值增值,但該套房產作為普通居民居住使用,房產價值增值不產生實際的財富增值。對于房產投資或投機者,在房價上漲過程中獲取房產溢價,他們獲得比普通人更高的流動性收入。而對高房租而言,低收入階層、年輕人等付出更多收入租房,實際可支配收入很少。持有一套房產的普通居民,不能將自有房產出租,不存在現金收入。房產投資或投機者將持有房產做出租使用,能實現自身財富的保值增值。長此以往,導致窮人越窮,富人越富,社會財富集中到富人群體手中,社會財富分配失衡,兩級分化越來越嚴重。此外,高房價可能影響代際財富差距。房產集中在老一代的人手中,而房價上漲對年輕一代是負的財富效應,阻礙整個社會的生產效率和創新能力的提高。

? ? 影響其他產業發展。房地產行業利潤高,除房地產商外,其他企業也紛紛涉足房地產行業。房地產行業過分發展,占用大量社會資源,擠占了其他產業的發展空間。對投資者而言,作為“低風險、高收益”的良好投資品,房地產持續吸引資金流入,流入其他產業的資金自然而然減少,社會資源的效率低下。2013?年以來,由于商業租金的上漲,全國多個城市出現超市、百貨商場“關店”現象。高商業租金擠壓零售業發展空間,不斷上漲的租金侵蝕零售業利潤,導致零售業競爭力下降。部分城市商業區設施過剩,商場出現“招商難”現象。

? ? 放大金融風險。根據住建部數據顯示,全國城鎮平均房價從2003?年的2381?元/平方米上漲到2012?年的5791?元/?平方米,10?年間增長143%。高房價加劇金融風險,體現在兩個方面:一方面是來自居民購房者的風險。當前高房價情況下,居民購房者不得不尋求銀行支持。個人住房按揭貸款不斷增加使銀行系統風險累積。在居民購房者無力償還銀行住房貸款情況下,居民的住房貸款可能變成呆賬、壞賬。同時,如果房價下跌,會導致房地產需求下降,房價可能進一步下跌,形成惡性循環。另一方面是來自房地產商的風險。高房價持續吸引房地產商進入,房地產商的資金主要來源于銀行的長期貸款。房價迅速攀升,常出現“有價無市”的現象,房地產空置面積激增,壓占銀行大量資金。而一旦房價大幅下跌,房地產商資金鏈斷裂,銀行資金無法收回,進一步加劇金融風險。歷史經驗表明,持續的高房價加劇房地產泡沫,最終可能嚴重沖擊金融體系。

???????穩定房價、房租關乎國計民生

? ? 作為國民經濟的重要支柱產業,房地產行業對經濟發展起著巨大的帶動作用,是一國經濟增長不可或缺的要素。但房產具有剛性需求的特點,房價呈現快速上漲的態勢,房價的上漲進一步帶動房租的上漲,給國民帶來沉重的負擔。因此,穩定房價、房租關乎國計民生,影響一國社會經濟的持續、穩定發展。

? ? 加強房價調控的宏觀統籌。加強房地產調控,是一個全面、系統的工程,涉及到國家金融、財政、司法等多方面的工作,只有在政府的宏觀統籌作用下,做好統一規劃、合理安排,才能有效抑制房價、房租的過快上漲。可以從以下方面著手:一是明確房地產調控的方向,二是構建房地產長效調控機制,三是重視房租調控。強化房價的調控措施。為強化房價的調控,可以從供給、稅收等方面著手。增加普通商品房供給,支持民間自住性住房建設。在用地審批環節,增加普通商品房、中低價位住房的土地供給,提高普通商品房供給能力。同時,為抑制房地產投機行為,采取征收房產稅、遺產稅等措施。2011?年,上海、重慶就試行了國務院頒布的房產稅.

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