Category Archives: 房地產研究

存銀行、買股票、炒房、黃金投資,哪種理財方式更靠譜

作者:黎友煥 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 來源:《人民論壇》

  銀行存款較為安全可靠,但收益率低

銀行存款作為長期以來深受普通居民家庭廣泛接受的投資行為,是比較傳統的一種理財方式,也是人們最常使用的一種投資方式。銀行存款最大優點是安全可靠(受憲法保護)、手續方便(儲蓄業務的網點遍布全國)、形式靈活(可以定期和活期)、快速轉款(電子支付),還具有繼承性,但與其他投資方式相比,也具有明顯的缺點,就是儲蓄收益率低。盡管銀行存款是目前最安全的家庭理財方式,但也存在著一定的潛在風險:首先,現在的銀行大都是股份制公司,是公司就都會有破產的概率。隨著股份制銀行和民營銀行的高速發展,理論上和體制上都存在銀行破產的可能,很難保證未來沒有銀行因為經營不善的原因違約或破產倒閉。其次,銀行存款不一定能保值升值。通貨膨脹時期,存款理財方式存在著資產購買力降低和貶值的風險。

雖然銀行為化解家庭理財方式多元化發展的挑戰,推出一系列吸引儲戶的措施,但筆者認為,安全但收益率低的存款理財方式不是投資前景最好的方式,更不應該是唯一的方式,家庭理財方式應該多元化。隨著“互聯網+”概念的興起,互聯網金融快速發展,支付寶和財付通等互聯網公司紛紛推出高于銀行儲蓄利率的理財產品。同時,隨著科技的進步與理財知識的不斷豐富,居民購物方式逐漸改變,互聯網金融逐漸進入居民視野,傳統的理財方式在便捷性上已慢慢落后于新穎的互聯網理財方式,銀行存款這種傳統的理財方式勢必受到沖擊,或逐漸被其他理財工具所替代。

  股市中的散戶和莊家存在博弈,散戶往往處于劣勢

在股票投資市場,散戶和莊家永遠存在博弈,大部分散戶都可能會虧錢,很多散戶在時間、精力、信息、操作、資金等方面都很難優越于莊家。更為重要的是,股票市場必定存在信息不對稱,總有一部分人先得知信息,散戶往往處于劣勢地位。目前我國股市監管措施不完善、市場制度不健全,存在上市公司利用股市體制弊端圈錢、大股東轉移股份公司利潤、內幕操縱股市價格等諸多不正常行為。這一系列現有股市特征就為家庭選擇股市投資的理財方式帶來較大考驗。

從1990年上海證券交易所開業至今股市跌宕起伏的25年里,A股市場經歷了近10次的暴漲暴跌。2014年年初,上證綜指在2000點徘徊,年底卻輕松越過3000點,2015年更是高歌猛進,于4月27日站上4500點,“瘋?!毙星樵俣纫齺硗顿Y者們的入市狂潮。然而6月15日-7月8日上證指數從5176點跌至3421點,7月24日-8月26日上證指數從4184點跌至2850點,8月27日-9月8日上證指數從2978點漲至3243點。從以上過山車式的股市走勢軌跡,我們便可以看出股市具有投資高收益和高風險并存的特征。

盡管中國股市存在著諸多問題,但也不能否定我國政府發展與完善資本市場的決心。穩步推進資本市場的發展是我國未來經濟建設的重要舉措,2015年以來政府采取了一系列穩定措施,遏制了股市的恐慌情緒,避免了系統性風險的發生。經過一系列曲折的發展與改革,我國資本市場必定日趨完善,股市在資源配置、國民經濟發展中的作用也會越來越大,可以預測中國股市發展會越來越理性與平穩。但在短期內,由于各種原因,我國股市還存在不少問題,股市作為家庭理財方式風險較大,一些具有專業知識或者從事相近行業的人士可以考慮把股市投資作為家庭理財方式之一,但沒有專業知識、又對股市投資不熟悉的人士應當遠離股市。

  房地產泡沫特征明顯,投資存在較大風險

由于房地產是固定財產,其交易的完成只能是所有權或使用權的轉移,而其實體是不能移動的。房地產價值量大、占用資金多,交易手續繁瑣而且時間長,這些特征都影響了房地產的流動性和變現性。房地產除了滿足居民家庭居住需求(遮風避雨)外,還具有財產保值增值的功能,也是防止通貨膨脹的良好投資工具。投資者可根據實際情況,選擇長線投資和短線投機進行操作。房地產還可以作為抵押,到銀行獲得貸款,再以所貸款項投資其它領域。房產還可以留給下一代,具有很強的遺產繼承特性。

然而,房市投資作為理財方式也存在一定的風險:首先,當國家政治形勢穩定、經濟發展處于高潮期時,房地產價格上漲;當各種政治風波出現和經濟處于衰退期時,房地產需求下降和房地產價格下跌。其次,房地產具有非理性發展的特征,一個地區經濟預期較好,房地產一旦出現較快發展就很難控制速度,如果市場供過于求,價格可能偏離保值升值的投資初衷而出現下降,或者房地產泡沫破裂,進而出現較大幅度的降價,甚至有價無市、無人接盤。再次,投資行為不善或失誤造成理財結果與期望值背離。一些投資者得不到準確充分的市場信息,可能導致投資決策的失誤,也有一些投資者對房地產交易所涉及的法律條文、城市規劃條例及稅負規定等不甚了解,造成投資或交易失敗。

我國房地產從2003年到現在出現了快速的發展,在一些地區出現了非理性的超越式發展,房產空置率高企,短時間內很難消化存量。今年以來,由于經濟下行壓力較大,相關政府職能部門不斷放松房地產政策,多地紛紛放寬公積金購房政策,通過提高實際貸款額度、拓寬貸款資金籌集渠道、全面推行異地貸款業務等舉措刺激我國樓市。但筆者認為,我國房地產的泡沫特征已經非常明顯,房地產投資作為家庭的理財方式在過去12年已經獲得了較高的回報,未來房地產投資將存在較大的風險,應該及時調整理財對策和方式,適當分散理財資金。

  黃金價值穩定,黃金投資越來越普遍

黃金作為最佳保值工具,自古受到全世界投資者的青睞。黃金投資形式有六大類:實金投資(即金條)、金幣投資、金首飾投資、現貨黃金、紙黃金、黃金期貨。黃金具有世界范圍內認可性高和價值穩定的重要特征,從過去很長時間來剖析黃金的價格走勢,金價雖會因國際政治、經濟局勢而略有起伏,但整體上還是平穩小漲。國際投資界普遍認為,較好的投資組合除在傳統的股票及債券資產以外必須擁有黃金,特別是在社會動蕩不安時期,許多投資者都認為只有黃金才是最安全的資產。

黃金投資成為世界性投資工具,其投資風險具有廣泛性,幾乎存在于黃金投資的各個環節。黃金價格走勢受供給、需求、投機性需求、國際政治經濟關系等諸多因素影響,金價變化錯綜復雜,世界上很多專業的金融投資機構也往往很難作出準確的預測,個人投資和一般家庭理財選擇黃金投資方式的難度就更大。

雖然一般民眾很難準確把握黃金短期價格走勢,但由于國際黃金產量穩定,其價值獲得世界廣泛認可,長期價格也相對穩定,作為家庭理財方式之一、適當分散家庭財富將是一種較好的選擇,何況中國人自古以來就對黃金情有獨鐘。購買黃金首飾既可以提升生活水平和生活質量,又能維護財產的保值升值。隨著我國人民生活水平提高和財富積累,黃金投資作為家庭理財方式之一也必將越來越普遍。

原文閱讀:2015年12月上總期第501期P48-50

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當前房價房租變化新趨勢

來源:人民網??????????文:黎友煥

房價與房租呈現一致性持續上漲態勢,高房價、高房租導致一線城市人才流失、抑制居民消費、降低社會幸福度、擴大貧富差距、影響其他產業發展、放大金融風險。影響一國社會經濟的持續,房子買不起,也租不起。

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進入21?世紀,隨著房地產市場化程度的深入發展,我國房價迅速攀升。特別是2003?年以來,房價進入快速上漲的十年。目前,房價問題已成為社會的熱點話題,從中央到地方政府再到各階層百姓,無不時刻關注房價的變動。而房租快速上漲,是近幾年才逐漸進入公眾的視野,由此形成“房子買不起,也租不起”的局面。高房價、高房租問題,已成為我國社會經濟發展過程中亟待解決的重要課題。

房價漲勢趨緩房租持續上漲房價延續漲勢,但漲勢稍有趨緩。去年年初以來,房地產市場全面回暖,房價持續上漲。眾多城市出現房價新高和售樓“日光盤”現象。根據中國指數研究院數據顯示,2013?年9?月,全國100?個城市新建住宅均價環比上漲1.07%,同比上漲9.48%;北京、上海等十大城市環比上漲1.72%,同比上漲13.87%,其中北京環比上漲3.75%,環比漲幅居全國首位。雖然房價仍保持持續上漲,但在“國五條”等房地產調控政策影響下,房價漲幅稍有趨緩。自2013?年3?月后,70?個大中城市中,大部分城市房價漲幅有所下降。

房租持續上漲。2010?年以來,全國房租就一直保持持續上漲的趨勢。截至2013年8?月,房租已連續44?個月上漲。根據國家統計局數據顯示,2013?年8?月,房租環比、同比分別上漲0.3%和4.4%,漲幅均超過當月房價漲幅。而2013?年8?月CPI(全國居民消費價格指數)?同比上漲2.6%,房租漲幅明顯“跑贏”CPI?漲幅。在全國房租持續上漲的背景下,一線城市房租漲幅表現尤為突出。

房價房租漲幅分化明顯。受房地產開發資金、居民消費預期、政府政策等因素綜合影響,全國房地產市場分化明顯。一線城市房地產市場升溫,房源供不應求,房價上漲,房屋成交量放大;二、三線城市房地產市場趨于平穩,房源供應充足,房價相對穩定,房屋成交量有所放緩,個別城市房價下降。根據對2013?年8?月房價數據的分析,70?個大中城市中,新建商品住宅價格同比漲幅較高的主要集中在一線城市;北京、上海、廣州及深圳等一線城市新建商品住宅價格同比上漲在18%~20%之間,而天津、重慶等二線城市同比上漲集中在7%~10%之間,唐山、秦皇島等三線城市平均同比上漲約6%。與此同時,各城市房租價格走勢與房價高度相關,保持一致性的漲幅分化特征。

土地市場持續升溫。2013?年5?月以來,全國各地特別是一線城市土地成交活躍,土地市場持續升溫。房地產商拿地熱情高漲,土地成交均價屢創新高,“地王”不斷被刷新。2013?年1~8?月,一線城市土地樓面均價4713?元/?平方米,?同比上漲161%;雖然二、三線城市土地樓面均價增速較緩,但也同比分別上漲44%和19%。土地市場的火爆在房地產商的銷售數據上也有所體現。根據萬科的月報數據顯示,僅2013?年8?月,萬科就耗資54?億元在全國各地高價拿地。

在高房價推動下,?房地產金融創新加快。商業地產需要吸收大量長期資金,而銀行貸款主要以短期貸款為主,很難滿足商業地產的發展要求。因此,商業地產的金融創新也就成為商業地產發展的內在要求??傮w而言,房地產金融創新呈現以下幾個方向:一是在間接融資的基礎上,關注直接融資(即利用自身資產直接向外部融資),增大直接融資所占比例;二是房地產資產傾向證券化;三是民間資本更加關注商業地產。

????高房價高房租導致窮人越窮、富人越富

當前,房價與房租呈現一致性持續上漲態勢。普通民眾對高房價、高房租的感受和反映強烈。當前高房價、高房租還對社會經濟產生如下影響。

導致當地人才流失。當前過高的房價、房租,已經導致當地人才流失。通過分析珠三角部分二、三線城市生源的大學生就業情況,發現越來越多的大學生放棄在一線城市就業,選擇回歸生源地就業。高校畢業生回生源地就業,部分原因在于二、三線城市快速發展所帶來的機遇,但關鍵原因在于一線城市高房價、高房租和激烈的競爭環境等。根據北京統計局數據顯示:2012年全市暫住人口784.2?萬人,較上年減少41.6?萬人。北京暫住人口的減少除政府政策的因素外,關鍵原因是高房價、高房租等導致生活成本的上升。在高房價高房租的雙重壓力,“逃離北上廣”“退居二線”“回老家去”成為無數人糾結的事情。

抑制居民消費。受高房價、高房租的影響,居民消費占GDP?比重逐步下降,儲蓄逐步上升。根據央行數據顯示,截至2013?年,我國居民儲蓄余額已連續三個月超過43?萬億元,處于歷史高位。雖然高房價、高房租能夠帶動住房消費、家具消費等,但對居民的其他消費“擠出效應”大高。房價改變了人們的消費預期,多數人謹慎消費甚至不敢消費,不斷增加預防性儲蓄。高房價也讓許多人變成房奴,在沉重的房貸壓力下,他們的可消費資金余額較少。而高房租消耗租房者現有收入,租房者實際可支配收入減少,不得不減少其他生活資料的消費。同時,租房者主要是低收入階層、年輕人等,高房租必然抑制這部分人群的消費。

降低社會幸福度。筆者根據中國統計年鑒數據計算房價收入比,發現2012?年我國城鎮居民的房價收入比高達12.07,遠超過世界銀行認可的房價收入比3~6倍的合理區間,房價明顯脫離居民收入水平。2012?年,全國城鎮居民人均可支配收入24565?元,扣除價格因素,實際同比增長9.6%,但房價、房租增速明顯高于工資增速。很多家庭為了購房,不惜大舉借債。高房價使家庭住房消費過度透支,家庭的整體生活水平下降,居民幸福度下降。比如:政府開征房產稅;房屋所附屬的土地到期;房價下跌,缺乏安全感。而在高房租下,人們的生活成本上升。為了節約居住成本,部分人通過聯合共同租賃一套房產來減輕經濟負擔,群租現象由此產生。群租中,不同的人為了生存住在一起,但彼此可能存在諸多矛盾,直接降低群租者的生活質量。而隨著房租的持續上漲,原本只適合幾個人居住的一套房產變成更多人居住,群租者的生活空間進一步壓縮,出現“蝸租”,幸福度自然而然下降。

擴大貧富差距。低收入階層沒有能力購買房產,一直處于貧窮狀態。對于有能力購房的普通居民,也往往要花費上十年的時間才能購買一套房產,高房價致使房產價值增值,但該套房產作為普通居民居住使用,房產價值增值不產生實際的財富增值。對于房產投資或投機者,在房價上漲過程中獲取房產溢價,他們獲得比普通人更高的流動性收入。而對高房租而言,低收入階層、年輕人等付出更多收入租房,實際可支配收入很少。持有一套房產的普通居民,不能將自有房產出租,不存在現金收入。房產投資或投機者將持有房產做出租使用,能實現自身財富的保值增值。長此以往,導致窮人越窮,富人越富,社會財富集中到富人群體手中,社會財富分配失衡,兩級分化越來越嚴重。此外,高房價可能影響代際財富差距。房產集中在老一代的人手中,而房價上漲對年輕一代是負的財富效應,阻礙整個社會的生產效率和創新能力的提高。

影響其他產業發展。房地產行業利潤高,除房地產商外,其他企業也紛紛涉足房地產行業。房地產行業過分發展,占用大量社會資源,擠占了其他產業的發展空間。對投資者而言,作為“低風險、高收益”的良好投資品,房地產持續吸引資金流入,流入其他產業的資金自然而然減少,社會資源的效率低下。2013?年以來,由于商業租金的上漲,全國多個城市出現超市、百貨商場“關店”現象。高商業租金擠壓零售業發展空間,不斷上漲的租金侵蝕零售業利潤,導致零售業競爭力下降。部分城市商業區設施過剩,商場出現“招商難”現象。

放大金融風險。根據住建部數據顯示,全國城鎮平均房價從2003?年的2381?元/平方米上漲到2012?年的5791?元/?平方米,10?年間增長143%。高房價加劇金融風險,體現在兩個方面:一方面是來自居民購房者的風險。當前高房價情況下,居民購房者不得不尋求銀行支持。個人住房按揭貸款不斷增加使銀行系統風險累積。在居民購房者無力償還銀行住房貸款情況下,居民的住房貸款可能變成呆賬、壞賬。同時,如果房價下跌,會導致房地產需求下降,房價可能進一步下跌,形成惡性循環。另一方面是來自房地產商的風險。高房價持續吸引房地產商進入,房地產商的資金主要來源于銀行的長期貸款。房價迅速攀升,常出現“有價無市”的現象,房地產空置面積激增,壓占銀行大量資金。而一旦房價大幅下跌,房地產商資金鏈斷裂,銀行資金無法收回,進一步加劇金融風險。歷史經驗表明,持續的高房價加劇房地產泡沫,最終可能嚴重沖擊金融體系。

?????穩定房價、房租關乎國計民生

作為國民經濟的重要支柱產業,房地產行業對經濟發展起著巨大的帶動作用,是一國經濟增長不可或缺的要素。但房產具有剛性需求的特點,房價呈現快速上漲的態勢,房價的上漲進一步帶動房租的上漲,給國民帶來沉重的負擔。因此,穩定房價、房租關乎國計民生,影響一國社會經濟的持續、穩定發展。

加強房價調控的宏觀統籌。加強房地產調控,是一個全面、系統的工程,涉及到國家金融、財政、司法等多方面的工作,只有在政府的宏觀統籌作用下,做好統一規劃、合理安排,才能有效抑制房價、房租的過快上漲??梢詮囊韵路矫嬷郑阂皇敲鞔_房地產調控的方向,二是構建房地產長效調控機制,三是重視房租調控。強化房價的調控措施。為強化房價的調控,可以從供給、稅收等方面著手。增加普通商品房供給,支持民間自住性住房建設。在用地審批環節,增加普通商品房、中低價位住房的土地供給,提高普通商品房供給能力。同時,為抑制房地產投機行為,采取征收房產稅、遺產稅等措施。2011?年,上海、重慶就試行了國務院頒布的房產稅.

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首套房貸利率調至8.5折 威力等同4次加息

? ? 來源:中華寫字樓網

這兩天,有關北京、上海、重慶取消對首套住房貸款利率7折優惠的消息引起了很多人的極大關注,記者昨天了解到,根據口頭通知,商業銀行對購買首套住房執行的房貸最低標準將變為:首付最低30%,利率為同檔期基準利率下浮15%,也就是首套房貸優惠利率最低按8.5折執行;二套住房為首付最低50%,利率執行同檔期基準利率的1.1倍,禁止對第三套及以上住房提供貸款。對此,一位業內人士直言,此次上調威力相當于四次加息。
二手房成交量萎縮不可避免

各大銀行上調首套房貸利率下限,對購房者究竟影響幾何?對此,一位業內人士直言,此次上調威力相當于四次加息。

對比利率折扣優惠調整前后貸款人實際增加的購房成本,易居(博客)臣信研究中心分析師楊晨青昨日給記者算了一筆賬。以一筆20年期100萬元的商業貸款為例,對于首套購房買家來說,在目前6.14%的基準利率下,如按照原先7折利率計算月供為6217.98元,而如按照上調后的8.5折利率計算月供將增加至6721.14元,貸款人每月還款額增加了503.16元。

而與之前央行加息時5年期貸款基準利率從5.94%上調至6.14%——即增加貸款人月供115.57元,首套購房利率最低折扣從7折提升至8.5折,給購房者直接增加的成本支出相當于4次加息。

楊晨青說,從對市場剛性需求的影響來看,首次購房買家一般經濟實力有限,購房預算通常非常緊張,對銀行貸款的依賴程度較高,一個月內兩成首付和7折利率接連取消,勢必將進一步削弱其支付能力,一部分受困于貸款成本提升的剛性需求買家將被迫推遲購房計劃,預計今年最后兩個月二手房市場成交量萎縮不可避免。

樓市資金批量流向股市

在9.29調控新政出臺之后,各地樓市陷入低迷。數據顯示,上周監測的35個城市中,20個城市成交量環比下跌,其中15個城市跌幅超過10%。而10個重點城市中,廣州位居跌幅之首,跌幅達69.61%,南京、武漢和北京緊隨其后,跌幅分別為36.85%、32.11%和27.24%;僅重慶、深圳、杭州和成都成交量上漲,其中深圳環比漲幅近40%。這是由于在最嚴厲的“限購令”出臺后,迫使深圳成交銳減并持續低迷約10天,上周略見起色。

而就在同時,國內的A股卻是一路飆升,很多業內人士就驚呼:這些資金就像從地下突然冒出的洶涌水流,不斷地推高指數。這也讓不少基金、券商、投資者措手不及。那么,這些資金都是從哪里來的?難道是炒樓的資金進入股市了嗎?

記者在深圳的幾家證券營業部了解到,股市在短短的十幾天上漲了400點,但是,各路資金至今仍然還在不斷地跑步進場,助推著指數繼續走高。華西證券首席分析師常青說:“從9月30日到昨天為止,原來公司托管50個億,在12個交易日之內,增加到62個億,接近63億?!庇⒋笞C券研究所所長李大霄說:“10月份資金比上個月增加了200%以上,新增資金流動情況比較明顯?!眹WC券投資顧問黃曉峰也表示:“截止到昨天為止,10月資金流入在30%以上,新增資金數億元。我們很多客戶是又炒股又炒樓?!?/p>

各營業部分析師告訴記者,資金如此洶涌地流入股市的現象,僅在2007年的大牛市出現過,而與2007年不同的是,這次助推大盤大幅上揚的資金完全來自民間,業內人士認為主要是來自房地產市場。

專門研究熱錢流向的廣東社會科學綜合開發研究中心主任黎友煥發現,這次資金推動的行情中,以往撬動大盤藍籌股的社保、保險等國家隊資金并沒有介入,主要是來自于房地產的資金,而且早在3個月前就開始流入股市。

樓市資金轉移到股市,這是樓市處于調控而股市持續上漲的一個結果,據業內人士保守估算,10月份以來,深圳證券營業部的大客戶從樓市中轉移來的新增資金可能超過100億元。記者的調查也證實,現在的確有不少過去的房產投資者,已經變成了證券投資者。

綜合CCTV、新華網報道

當前房價房租變化新趨勢

來源:人民網??????????文:黎友煥

? ? 房價與房租呈現一致性持續上漲態勢,高房價、高房租導致一線城市人才流失、抑制居民消費、降低社會幸福度、擴大貧富差距、影響其他產業發展、放大金融風險。影響一國社會經濟的持續,房子買不起,也租不起。

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? ? 進入21?世紀,隨著房地產市場化程度的深入發展,我國房價迅速攀升。特別是2003?年以來,房價進入快速上漲的十年。目前,房價問題已成為社會的熱點話題,從中央到地方政府再到各階層百姓,無不時刻關注房價的變動。而房租快速上漲,是近幾年才逐漸進入公眾的視野,由此形成“房子買不起,也租不起”的局面。高房價、高房租問題,已成為我國社會經濟發展過程中亟待解決的重要課題。

? ? 房價漲勢趨緩房租持續上漲房價延續漲勢,但漲勢稍有趨緩。去年年初以來,房地產市場全面回暖,房價持續上漲。眾多城市出現房價新高和售樓“日光盤”現象。根據中國指數研究院數據顯示,2013?年9?月,全國100?個城市新建住宅均價環比上漲1.07%,同比上漲9.48%;北京、上海等十大城市環比上漲1.72%,同比上漲13.87%,其中北京環比上漲3.75%,環比漲幅居全國首位。雖然房價仍保持持續上漲,但在“國五條”等房地產調控政策影響下,房價漲幅稍有趨緩。自2013?年3?月后,70?個大中城市中,大部分城市房價漲幅有所下降。

? ? 房租持續上漲。2010?年以來,全國房租就一直保持持續上漲的趨勢。截至2013年8?月,房租已連續44?個月上漲。根據國家統計局數據顯示,2013?年8?月,房租環比、同比分別上漲0.3%和4.4%,漲幅均超過當月房價漲幅。而2013?年8?月CPI(全國居民消費價格指數)?同比上漲2.6%,房租漲幅明顯“跑贏”CPI?漲幅。在全國房租持續上漲的背景下,一線城市房租漲幅表現尤為突出。

? ? 房價房租漲幅分化明顯。受房地產開發資金、居民消費預期、政府政策等因素綜合影響,全國房地產市場分化明顯。一線城市房地產市場升溫,房源供不應求,房價上漲,房屋成交量放大;二、三線城市房地產市場趨于平穩,房源供應充足,房價相對穩定,房屋成交量有所放緩,個別城市房價下降。根據對2013?年8?月房價數據的分析,70?個大中城市中,新建商品住宅價格同比漲幅較高的主要集中在一線城市;北京、上海、廣州及深圳等一線城市新建商品住宅價格同比上漲在18%~20%之間,而天津、重慶等二線城市同比上漲集中在7%~10%之間,唐山、秦皇島等三線城市平均同比上漲約6%。與此同時,各城市房租價格走勢與房價高度相關,保持一致性的漲幅分化特征。

? ? 土地市場持續升溫。2013?年5?月以來,全國各地特別是一線城市土地成交活躍,土地市場持續升溫。房地產商拿地熱情高漲,土地成交均價屢創新高,“地王”不斷被刷新。2013?年1~8?月,一線城市土地樓面均價4713?元/?平方米,?同比上漲161%;雖然二、三線城市土地樓面均價增速較緩,但也同比分別上漲44%和19%。土地市場的火爆在房地產商的銷售數據上也有所體現。根據萬科的月報數據顯示,僅2013?年8?月,萬科就耗資54?億元在全國各地高價拿地。

在高房價推動下,?房地產金融創新加快。商業地產需要吸收大量長期資金,而銀行貸款主要以短期貸款為主,很難滿足商業地產的發展要求。因此,商業地產的金融創新也就成為商業地產發展的內在要求??傮w而言,房地產金融創新呈現以下幾個方向:一是在間接融資的基礎上,關注直接融資(即利用自身資產直接向外部融資),增大直接融資所占比例;二是房地產資產傾向證券化;三是民間資本更加關注商業地產。

???????高房價高房租導致窮人越窮、富人越富

? ? 當前,房價與房租呈現一致性持續上漲態勢。普通民眾對高房價、高房租的感受和反映強烈。當前高房價、高房租還對社會經濟產生如下影響。

? ? 導致當地人才流失。當前過高的房價、房租,已經導致當地人才流失。通過分析珠三角部分二、三線城市生源的大學生就業情況,發現越來越多的大學生放棄在一線城市就業,選擇回歸生源地就業。高校畢業生回生源地就業,部分原因在于二、三線城市快速發展所帶來的機遇,但關鍵原因在于一線城市高房價、高房租和激烈的競爭環境等。根據北京統計局數據顯示:2012年全市暫住人口784.2?萬人,較上年減少41.6?萬人。北京暫住人口的減少除政府政策的因素外,關鍵原因是高房價、高房租等導致生活成本的上升。在高房價高房租的雙重壓力,“逃離北上廣”“退居二線”“回老家去”成為無數人糾結的事情。

? ? 抑制居民消費。受高房價、高房租的影響,居民消費占GDP?比重逐步下降,儲蓄逐步上升。根據央行數據顯示,截至2013?年9?月,我國居民儲蓄余額已連續三個月超過43?萬億元,處于歷史高位。雖然高房價、高房租能夠帶動住房消費、家具消費等,但對居民的其他消費“擠出效應”大高。房價改變了人們的消費預期,多數人謹慎消費甚至不敢消費,不斷增加預防性儲蓄。高房價也讓許多人變成房奴,在沉重的房貸壓力下,他們的可消費資金余額較少。而高房租消耗租房者現有收入,租房者實際可支配收入減少,不得不減少其他生活資料的消費。同時,租房者主要是低收入階層、年輕人等,高房租必然抑制這部分人群的消費。

? ? 降低社會幸福度。筆者根據中國統計年鑒數據計算房價收入比,發現2012?年我國城鎮居民的房價收入比高達12.07,遠超過世界銀行認可的房價收入比3~6倍的合理區間,房價明顯脫離居民收入水平。2012?年,全國城鎮居民人均可支配收入24565?元,扣除價格因素,實際同比增長9.6%,但房價、房租增速明顯高于工資增速。很多家庭為了購房,不惜大舉借債。高房價使家庭住房消費過度透支,家庭的整體生活水平下降,居民幸福度下降。比如:政府開征房產稅;房屋所附屬的土地到期;房價下跌,缺乏安全感。而在高房租下,人們的生活成本上升。為了節約居住成本,部分人通過聯合共同租賃一套房產來減輕經濟負擔,群租現象由此產生。群租中,不同的人為了生存住在一起,但彼此可能存在諸多矛盾,直接降低群租者的生活質量。而隨著房租的持續上漲,原本只適合幾個人居住的一套房產變成更多人居住,群租者的生活空間進一步壓縮,出現“蝸租”,幸福度自然而然下降。

? ? 擴大貧富差距。低收入階層沒有能力購買房產,一直處于貧窮狀態。對于有能力購房的普通居民,也往往要花費上十年的時間才能購買一套房產,高房價致使房產價值增值,但該套房產作為普通居民居住使用,房產價值增值不產生實際的財富增值。對于房產投資或投機者,在房價上漲過程中獲取房產溢價,他們獲得比普通人更高的流動性收入。而對高房租而言,低收入階層、年輕人等付出更多收入租房,實際可支配收入很少。持有一套房產的普通居民,不能將自有房產出租,不存在現金收入。房產投資或投機者將持有房產做出租使用,能實現自身財富的保值增值。長此以往,導致窮人越窮,富人越富,社會財富集中到富人群體手中,社會財富分配失衡,兩級分化越來越嚴重。此外,高房價可能影響代際財富差距。房產集中在老一代的人手中,而房價上漲對年輕一代是負的財富效應,阻礙整個社會的生產效率和創新能力的提高。

? ? 影響其他產業發展。房地產行業利潤高,除房地產商外,其他企業也紛紛涉足房地產行業。房地產行業過分發展,占用大量社會資源,擠占了其他產業的發展空間。對投資者而言,作為“低風險、高收益”的良好投資品,房地產持續吸引資金流入,流入其他產業的資金自然而然減少,社會資源的效率低下。2013?年以來,由于商業租金的上漲,全國多個城市出現超市、百貨商場“關店”現象。高商業租金擠壓零售業發展空間,不斷上漲的租金侵蝕零售業利潤,導致零售業競爭力下降。部分城市商業區設施過剩,商場出現“招商難”現象。

? ? 放大金融風險。根據住建部數據顯示,全國城鎮平均房價從2003?年的2381?元/平方米上漲到2012?年的5791?元/?平方米,10?年間增長143%。高房價加劇金融風險,體現在兩個方面:一方面是來自居民購房者的風險。當前高房價情況下,居民購房者不得不尋求銀行支持。個人住房按揭貸款不斷增加使銀行系統風險累積。在居民購房者無力償還銀行住房貸款情況下,居民的住房貸款可能變成呆賬、壞賬。同時,如果房價下跌,會導致房地產需求下降,房價可能進一步下跌,形成惡性循環。另一方面是來自房地產商的風險。高房價持續吸引房地產商進入,房地產商的資金主要來源于銀行的長期貸款。房價迅速攀升,常出現“有價無市”的現象,房地產空置面積激增,壓占銀行大量資金。而一旦房價大幅下跌,房地產商資金鏈斷裂,銀行資金無法收回,進一步加劇金融風險。歷史經驗表明,持續的高房價加劇房地產泡沫,最終可能嚴重沖擊金融體系。

???????穩定房價、房租關乎國計民生

? ? 作為國民經濟的重要支柱產業,房地產行業對經濟發展起著巨大的帶動作用,是一國經濟增長不可或缺的要素。但房產具有剛性需求的特點,房價呈現快速上漲的態勢,房價的上漲進一步帶動房租的上漲,給國民帶來沉重的負擔。因此,穩定房價、房租關乎國計民生,影響一國社會經濟的持續、穩定發展。

? ? 加強房價調控的宏觀統籌。加強房地產調控,是一個全面、系統的工程,涉及到國家金融、財政、司法等多方面的工作,只有在政府的宏觀統籌作用下,做好統一規劃、合理安排,才能有效抑制房價、房租的過快上漲??梢詮囊韵路矫嬷郑阂皇敲鞔_房地產調控的方向,二是構建房地產長效調控機制,三是重視房租調控。強化房價的調控措施。為強化房價的調控,可以從供給、稅收等方面著手。增加普通商品房供給,支持民間自住性住房建設。在用地審批環節,增加普通商品房、中低價位住房的土地供給,提高普通商品房供給能力。同時,為抑制房地產投機行為,采取征收房產稅、遺產稅等措施。2011?年,上海、重慶就試行了國務院頒布的房產稅.

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解釋樓市詭異走勢

作者:黎友煥

?  電影《瘋狂的石頭》講述了人們為了一塊價值不菲的翡翠而展開的你爭我奪;而當我們把目光從銀幕轉向中國現實社會時,我們看到了正在中國各地火熱“上映”的另一部現實“電影”——《瘋狂的樓市》,這不現實“電影”同樣講述了社會中的各個角色為了比翡翠還要值錢的房子展開五彩紛呈的博弈。

  房子——這個讓中國普通百姓為之夢想、為之奮斗的保命安家之本,就在“樓市回暖,房價攀升”的交易數據中,讓很多擬購房百姓的夢想轟然倒塌,并甚感迷茫。近期,我國各地房地產價格普遍呈現上揚的態勢,根據中國房地產指數研究院發布的6月份“百城價格指數”顯示:2012年6月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為8688元/平米,環比5月的8684元/平米上漲了0.05%,結束自2011年9月以來的連續9個月環比下跌的態勢。房地產價格在中央“堅決調控”和相關調控部門相繼表態“維持調控政策”的堅強態度下,卻呈現出波譎云詭之態勢,這無疑狠狠地給了相關調控部門一記耳光并給剛性需求者潑了一場冷水?!胺績r的上漲”意味著相關調控部門的調控措施出現了走樣或變質,實際上是部分調控措施遠沒有得到落實,甚至被架空,中央政府明顯處在了博弈中的劣勢地位。

  當我們拋開“樓市瘋狂”的表象,去尋找“房價詭異”幕后推手時,我們清晰地發現,在這部《瘋狂的樓市》的“電影”中,主人公不僅有房地產開發商及其御用專家、相關媒體,更有中央政策的執行者——地方政府。2011年,中央基于“促進房價合理回歸”之理念,出臺了一系列的房地產調控政策和措施。這些措施可以說初步抑制了房地產價格的過快上漲;但是,這也使得大部分地方政府的“土地財政”難以持續,財政收入面臨巨大壓力。2012年,全球經濟仍然低迷,中國的經濟發展前景不容樂觀,甚至有下行的壓力,各省市此時急需出臺各種措施以“激活”經濟。由于房地產行業對經濟的帶動作用明顯,而且許多地方政府都曾嘗過房地產的“甜頭”,這使得地方政府執政者決定鋌而走險——對房地產進行“松綁”。各地方政府紛紛于出臺“微調”政策,欲為房地產“解拷”。面對各地政府頻繁的攪局動作,相關部委對此卻是睜一只眼閉一只眼,這讓原本已經飄忽不定的房地產價格變得更加難以調控,于是房地產價格便在半推半就的背景下試探性上漲。但是,房地產在我國目前是一個特殊的投機行業,其價格波動存在價格下跌的同時很難銷售、價格上漲能擴大銷售的特殊行業規律,所以在近期價格上漲的同時,銷售便上升,出現了價量齊聲的局面,以此同,受前期調控影響的房地產開發商的資金鏈得到了寬松的解脫,中國的房地產資金博弈從此又進入新的階段,可以預期未來房地產價格調控困難重重。

  面對中國30多個地方性“助購”政策——“救市”政策,筆者認為中央政府該是認真反思的時候。溫家寶總理最近在江蘇省常州市調研時表示:決不能讓房價反彈,制止地方放松調控。這表明中央政府已經意識到地方的“松綁”沖動,應及時制止這種“羊群效應”在各地蔓延。但關鍵的是總理的表態是否奏效,還需看中央政府的政策貫徹力度和執行力,在以往幾年來的房地產博弈中,往往總經理比總理還處于優勢地位的背后離不開地方政府的撐腰和相關職能部門工作的懈怠。

  總之,筆者認為:中央政府房地產調控政策的態度以及對地方的強力管控,將決定著《瘋狂的樓市》結尾的喜與憂。

(黎友煥:經濟學博士,廣東省社會科學綜合開發研究中心主任、研究員,北京交通大學經濟學院教授)

2012年中國樓市在窮途末路中掙扎

作者:黎友煥

  國家統計局公布的2011年房地產業統計數據顯示,2011年,全國商品房銷售額達59119億元,同比增長率為12.1%,其中,住宅銷售額同比增長率僅10.2%,而辦公樓和商業營業用房銷售額同比增長率分別高達16.1%和23.7%。2011年,全國商品房銷售面積為10.99億平方米,比上年增長4.9%。其中,住宅銷售面積同比增長3.9%,辦公樓銷售面積同比增長6.2%,商業營業用房銷售面積同比增長12.6%。在國家對房地產宏觀調控的背景下,以上成績實屬相當不錯。但品著這些亮麗的數據,我們卻分明嘗到了2012年中國房地產市場的苦澀。

  無論是比較2011年年底與年初的巨大差距,還是分析判斷2012首月的戰況,今年全年中國房地產市場的不穩定性可見一斑。

  政策緊中偏松? 銷售量價下行

  中央在定調2012年經濟工作時明確表示的“堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理回歸”,基本上成為了中國政府2012年房地產政策的準則。國務院總理溫家寶2012年1月31日上午主持召開國務院第六次全體會議,再提“鞏固房地產市場調控成果,繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施,促進房價合理回歸?!彪m然什么是“調控成果”和“什么是合理回歸”存在模糊的不穩定解釋,但總的來判斷,2012年的房地產政策將在目前的基礎上,緊中偏松。

  由于中國的房地產市場不是真正意義上的房地產市場,而是投資甚至是投機市場,貨幣政策對房地產的走勢影響很大。當前出現的貨幣政策微調給不少人想象的空間,但由于過去的歷史教訓歷歷在目,一旦貨幣全面放松,將使房地產價格報復性反彈,葬送調控成果。因此,在未來的貨幣政策調整中,政府將把對房地產的影響考慮在重點之列。也就是說,2012年,中國房地產業的政策環境仍不會太寬松,但貨幣政策的微調也會使資金面有些寬松。

  緊中偏松的調控政策將決定房地產市場全年的大走勢。預計2012 年上半年,由于調控政策仍較緊,需求仍將受到抑制,貨幣政策微調難以緩解房地產企業資金壓力,而過去兩年新開工項目將入市,推動庫存量進一步上升,全年銷售量價下行,開發投資和新開工面積的增速也將雙雙回落。

  房地產業迎不確定性挑戰

  中國房地產業是一業興、百業榮的支柱產業,其發展離不開整體宏觀經濟環境。從國內外一系列的先行指標來判斷,2012年,無論是國際經濟金融環境壓力,還是國內的經濟增長動力不足,都暗示著今年的經濟發展增速將明顯放慢,并可能出現10年來的最低增速,逐步進入下行周期。房地產業也將不可避免地迎來更大的不確定挑戰。

  國際方面,美日經濟復蘇緩慢,歐洲債務危機不斷演化,新興發展中國家經濟發展放慢,世界經濟危機已經從金融和經濟層面,傳遞到社會和政治層面,地區性沖突有增無減,國際間經濟文化滲透增強,各種展示肌肉和各顧自我利益的博弈愈演愈烈。

  國內方面,三駕馬車皆出現病態,投資減少、出口放慢尤為明顯,經濟發展出現了階段性轉折并步入下行周期,前期積累的各種社會矛盾似有集中爆發的可能,社會不穩定因素增多,政府將面臨社會風險控制艱難的時期,各種政策面臨顧此失彼困局。

  房地產問題顯然不是單純的經濟問題,更是影響千家萬戶和諧安寧和社會穩定的重大問題,房地產調控也不是經濟政策問題,更是政治問題。

  市場博弈將現大浪淘沙

  在以上背景下,目前,中國房地產市場出現了投資者的茫然期。第一,由于政府前幾年對房地產調控政策屢屢失靈,公信力大失,市場已對政府的樓市表態失去信心;第二,房地產巨頭處處煽風點火,制造所謂“當前房企賣不出房就無法買地,從而不能保證未來市場需求”等根本不符合邏輯的論調;第三,不少“名牌”專家在利益集團的誘導下,不斷變換“預測”和“判斷”,提出諸如“中國房地產調控將擊垮房地產業并沖擊經濟發展”等不知所云的“高論”等等。在這種是非難辨、走勢難分的氛圍下,無論是投資者還是剛性需求,只能不知所措而歇手觀望。

  根據筆者帶領的研究團隊近來的調研情況表明:86.3%的受訪者認為,中國房價在2012年至少會下跌10%以上。92.4%的受訪者對2012年房地產市場的發展前景表示悲觀。我們課題組也認為,當前房地產困局至少在2012年上半年將不可能有所突破,下半年的形勢則需要根據我國上半年的經濟走勢以及經濟政策和宏觀調控措施的變化再作判斷。初步判斷是,2012年第二季度開始,國內不少城市房地產將陸續出現實質性下跌走勢,即使下半年出現支撐價格的政策變化的話,也將無法扭轉房地產未來幾年都處于下跌趨勢的局面,各地的房地產價格下跌幅度將各不一致。

  我們的調研情況還表明,當前不少房地產企業面臨著債務到期和融資成本不斷高漲的巨大壓力,面對有價無市的市場困境,究竟要采取低價銷售,還是繼續等待房價的再次上漲,存在難以抉擇的糾結。而事實上,有不少房地產企業本來偏向于前者,但問題是如果降價銷售,不僅要面臨前期業主的輿論壓力,也無法保證降價后的銷售量,擔心陷入越降越難賣的窘境。因此,在財務壓力、業績壓力和輿論壓力下,將不得已采取觀望與等待的無奈措施。但是,筆者認為,一些財務壓力緊張的企業將被迫率先在今年第二季度忍痛割肉,中國房地產市場將在這一輪調控中大浪淘沙,一些資金緊張的企業將被淘汰出局。

(作者系經濟學博士后,廣東省社會科學綜合開發研究中心主任、研究員)

廣州樓市有拐點了

作者:黎友煥 郭文美

  2007年11月,廣州二手房價、成交量雙雙下跌,一手房價格也開始出現松動,促銷活動頻頻出現。但市場面對房價松動的趨勢反應冷淡,購房者以觀望的態度冷對廣州樓市的新變化。相比前段時間,房價出現持續大幅度上漲的情景,廣州樓市已經明顯出現了拐點,這是新的國家貨幣政策和住房政策實施后相互發生作用的結果,也充分反映了是購房者和開發商之間對從緊的新的貨幣政策的一種博弈態度。

一、國家新出臺的貨幣政策和住房政策

  近期,我國房地產市場非理性繁榮呈加劇態勢,尤其是2006年以來,全國房價開始大幅度增漲,部分城市正在形成房價泡沫;加之央行、銀監會、建設部、國土資源部等部門受到中央加強房地產宏觀調控的“督戰”壓力。因此,我國有關部門出臺了控制流動性過剩、抑制樓市需求、緩和樓價過快上漲的政策,同時要求銀行體系在住房貸款上加強控制放貸風險。

1.貨幣政策

  2007年12月5日的中央經濟會議要求明年人民銀行將進一步發揮貨幣政策在宏觀調控中的重要作用,基本上確定了2008年實施從緊的貨幣政策。而央行于2007年12月8日又在年內第10次上調了存款準備金率標準,將其調整到14.5%,調整幅度為1個百分點,為以往幅度的兩倍。此次上調旨在加強銀行體系流動性管理,抑制貨幣信貸過快增長。由于地產商的運作資金主要來源于銀行貸款,從緊的貨幣政策將導致房地產開發商從銀行間接融資難度加大、成本提高。另外,國家統計局于2007年12月11日公布了11月份的CPI指數,為6.9%。如此高的CPI指數不僅進一步加大了市場對“加息”的預期,同時CPI居高不下的嚴峻局面也進一步強化了中央政府從緊貨幣政策的決心。

2.住房政策

  2007年12月5日的中央經濟工作會議還明確規定、加強了有關的住房政策管理,如完善住房保障體系,加快廉租住房建設,改進和規范經濟適用房制度,抑制房地產價格過快上漲。同時,國家近期已加強了對“地根”的調控,抑制開發商囤積土地、坐地待沽的行為。另一方面,國家加強了住房貸款的政策管理,如2007年9月27日,人行、銀監會聯合下發關于加強商業性房地產信貸管理通知,主要內容包括嚴格房地產開發貸款管理、嚴格規范土地儲備貸款管理、嚴格住房消費貸款管理、嚴格商業用房購房貸款管理、加強房地產信貸征信管理、加強房地產貸款監測和風險防范工作等六個方面。該通知規定利用貸款購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。廣州在貫徹落實中央27號文等有關政策已進入軌道,這使得一些開發商面臨很大的壓力。12月11日,央行和銀監會下發了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》,明確了第二套住房的認定標準以家庭為單位,進一步提高了住房貸款的要求。諸如此類的政策有利于抑制居民購房需求,從而抑制房價。除此之外,政府正從多個渠道增加住房供應,平抑房價,比如加強住房的基礎性保障工作、力推廉租房和限價房等工作。

二、從緊的貨幣政策和住房政策對廣州樓市的影響

  從緊的雙政策抑制了房地產市場不合理的需求,比如投機者借貸炒房的行為;同時也抑制了購房者的正常購房需求。廣州房地產對緊縮的貨幣政策和住房政策已經出現了明顯的反應,開發商借貸難度加大、銷售面臨極大壓力;而購房者面對各種樓價的下跌則反應冷淡。

1.銷售現狀

  在貨幣政策和住房政策的雙重作用下,開發商融貸愈加困難,資金面日趨緊張,而銷售形勢也不容樂觀。10月份,廣州商品住宅成交量比9月下降了18%,呈現明顯下滑逆勢。而廣州樓價的漲幅也開始放緩,比9月下降了8%。到了11月,廣州市區樓價下跌7%,市郊樓價大跌16%,樓價下滑趨勢更為明顯。面對市場的冷淡反應,銷售商進一步推出了諸如打折、降價、買樓送頂層和露臺等“各種形式的促銷”活動吸引買家購買。銷售商的此類做法明顯的反映了他們已經采取了讓利降價的策略。

2.樓市出現拐點

  國家出臺的9.27號文件,特別是關于此文件的補充通知對廣州樓市造成了很大的影響。

  在雙緊政策的相互作用下,房地產公司借貸資金門檻被抬高,絕大部分開發商資本運作空間急劇縮小,融資難度倍增,面臨巨大的資金壓力;加之廣東部分銀行貸款額度用光出現年底無款可貸的現象加重了開發商的融資壓力。迫于資金鏈條緊張,部分開發商將不得不采用降低房價、加強促銷力度等手段實現資金回流,從而加大了房價下跌的壓力。其次,9月份出臺的從緊的房貸政策抑制了絕大部分準備置業的居民的需求,而且支撐廣州樓價持續上漲的因素正逐步為市場所消化,而部分大中城市近年來樓價的過快上漲也使一些購房者望而卻步,面對開發商的促銷行為購買者采取了一種觀望的態度。另一方面,《補充通知》的出臺抑制了過度投機炒房的熱情,對投機行為采取了明確的限制措施。同時也極有可能使得9月新政出臺所導致的市場觀望情緒將繼續維持,從而導致廣州住房成交量繼續走低。

  當下廣州的房地產市場正處于“觀望”局面:房屋成交量在減少,同時購房者的買入意愿也在減弱。因此,即使開發商采取各種各樣的“促銷”活動,但是購房者預期從緊的貨幣政策可能導致房價進一步下跌,因而對房價剛開始出現的松動反應冷淡。由以上分析,樓市已經開始出現拐點。

郭文美:廣東省社會科學院經濟學研究生

黎友煥:經濟學博士,廣東省社會科學院產業經濟研究所副所長、研究員

該文發表在《亞太經濟時報》2007年12月23日